公司李叶 2023-05-15 10:07:58 来源：中房报

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现金流被看作企业经营的“血液”，现金流转是否畅通直接关系着企业的生命力。

中国房地产报记者通过上市房企发布的2022年财报数据，整理出2022年TOP50上市房企手持现金榜、经营性现金流净额榜、归属母公司利润榜、净现榜、流动性比率等若干榜单，以更多维度呈现上市房企真实的“造血”能力。

由于现金流指标造假难度大成本高，以销售回款为主的经营性现金流作为房企资金流入结构中的绝对主力，能够真实反映企业经营情况。在众多分析中，经营性现金是经常被用来衡量房企财务健康度的一个行业性指标。

以经营性现金流净额作为衡量指标，截至5月10日，剔除仍未发布2022年年报的恒大、世茂、奥园3家房企，TOP50上市房企2022年经营性现金流净额总数为2412亿元，同比2021年减少20%。

其中，30家房企2022年经营性现金流净额下滑，占比超6成；13家房企2022年经营性现金流净额为负数，其中佳兆业和远洋集团经营性现金流净额已连续2年为负。

值得注意的是，监管部门明确规定，房企近3年经营活动产生的现金流净额不能连续为负。

本次榜单还引入了“净现比”指标，即通过经营性现金流净额与净利润的比值，进一步衡量其经营质量。通常而言，净现比越接近于1，说明企业净利润以现金形式实现的比例越高，盈利质量越好。

基于房地产行业的资本密集型属性，房企经营活动现金流中的拿地投资支出占比较高，因此较一般行业的企业而言净现比较低，属于正常现象。不过，相比同行业净现比过低，也可能存在一定经营风险。

华润置地净利润最高 保利发展手持现金最多

房企在这个财报季的成绩并不理想。

TOP50上市房企归属母公司净利润榜显示，TOP50上市房企中有26家2022年归属母公司利润亏损，超过总数的一半。

其中，融创中国、金科股份、远洋集团、富力地产、雅居乐、佳兆业、旭辉控股、正荣地产、ST阳光城、禹洲集团、融信中国和华侨城A这13家房企归属母公司净利润亏损超过100亿元。

排名归属母公司净利润榜单前10的房企分别是华润置地、龙湖集团、中国海外发展、万科A、保利发展、合生创展、金地集团、招商局置地和越秀地产。虽然排名靠前，但是华润置地、中国海外发展、保利发展、合生创展、金地集团和招商局置地6家房企的归属母公司利润较去年均出现了下滑。

实际上，TOP50上市房企中仅有6家实现了归属母公司净利润同比增长。

作为TOP50上市房企中为数不多净利润正向增长的企业，万科管理层仍需要从往年经济利润奖金中返还1.06亿元，原因是没有实现内部规定的经济利润。

手持现金方面，保利发展、碧桂园、万科A、中国海外发展、华润置地、招商局置地、龙湖集团、绿城中国、华发股份和金地集团排在榜单前10位，不过相较于去年的手持现金数据均呈现下滑趋势。

本次榜单也关注到房企的流动性比率。

一般而言，房地产行业的流动比率标准值在1.5~2属于较为健康的水平。如果流动比率低于1，表明房企流动性较为紧张，应立即采取措施加以改善。

需要注意的是，流动比率过高也不一定是好事，因为这意味着企业的库存货物较多，销售不畅。因此，对于房地产公司而言，流动比率的合理范围应根据实际进行评估。

根据TOP50上市房企流动性比率数据，嘉里建设、中国海外发展、华发股份、五矿地产、大悦城、北辰实业、合生创展、路劲、华侨城A、龙湖集团、越秀地产、招商局置地、保利发展和绿城中国这16家的流动比率超过1.5。其中，嘉里建设、中国海外发展、华发股份3家房企的2022年流动比率超过2。

流动比率低于1的房企有6家，分别是ST阳光城、ST世茂、新城控股、建业地产、融创中国和亿达中国。

30家房企经营性现金流下滑

房企现金流主要包括经营活动产生的现金流、投资活动产生的现金流及筹融资活动产生的现金流。其中，经营活动是企业生存和发展的原动力，因此，经营活动现金流量净额也代表了一个企业的“造血”能力。

根据TOP50上市房企2022年经营性现金流净额榜单数据，这个财报季房企整体“造血”能力呈现下滑态势。

TOP50上市房企2022年经营性现金流净额总数为2412亿元，同比2021年减少20%。

其中，30家房企2022年经营性现金流净额下滑，占比超6成；13家房企2022年经营性现金流净额为负数，其中佳兆业和远洋集团经营性现金流净额已连续2年为负。

排名2022年上市房企经营性现金流量净额榜前10位的房企分别是，华发股份、碧桂园、绿地控股、招商局置地、融创中国、合生创展、绿城中国、雅居乐和合景富泰。

通过与2021年经营性现金流量净额排行榜相比，仅17家房企“造血”能力较去年有所增强。其中，合景富泰、中骏集团、越秀地产、美的置业、融创中国、ST世茂和佳兆业7家房企实现了经营性现金流量净额的转负为正。

本次榜单还引入了“净现比”指标，即通过经营性现金流净额与净利润的比值，进一步衡量其经营质量。

当经营现金流净额高于或等于净利润，说明该公司的净利润是通过主营业务赚来的，持续增长的可能性比较大。用净利润的现金保障倍数，即经营活动现金流量净额除以净利润得到的数字来衡量净利润的质量，如果大于或等于1说明该股票的净利润是有现金支撑有质量的。

基于房地产行业的资本密集型属性，房企经营活动现金流中的拿地投资支出占比较高，因此较一般行业的企业而言净现比较低，属于正常现象。不过，相比同行业净现比过低，也可能存在一定经营风险。

值得注意的是，在本期榜单中，有33家房企出现了净现比数值小于1的情况。其中，20家房企净现比数值为负数。比较特殊的是，还有10家房企因归属母公司净利润及经营性现金流净额均为负值，在净现比计算公式中则呈现出正值。

除去归属母公司净利润及经营性现金流净额均为负值的五矿地产，排名净现比榜单前10位的房企分别是绿地控股、华发股份、大悦城、宝龙地产、绿城中国、招商局置地、合生创展、美的置业、新城控股和明发集团。其中，绿地控股、华发股份、大悦城和宝龙地产的净现比数值大于10。

融资性现金流继续下探

融资性现金流净额反映的则是企业债券等渠道的资金筹集。

自2020年8月底监管部门颁布“345融资新规”以来，“三条红线”指标就成为房企未来有息负债规模增速的重要衡量标准。尽管2022年11月，监管频繁释放“金融16条”“三支箭”等利好政策以提振市场信心，但短期内收效甚微。

这些也体现在2022年的房企财报中。

根据本期筹融资产生现金流净额榜单，2022年TOP50上市房企仅有华润置地、滨江集团、嘉里建设、华发股份、绿城中国、大悦城、万科A、佳兆业、旭辉控股、五矿地产和中国金茂这11家房企融资现金流量为正。

不过，仅仅看融资现金流的正负不能够判定一家企业运转是否正常。通常，出现融资活动现金流出大于流入的情况，是由于房企偿还了大量债务。毫无疑问的是，当前房企仍在或主动或被动的降负债中。

根据榜单，碧桂园、绿地控股、绿地控股、新城控股、龙光集团、合生创展、雅居乐、融创中国、融信中国、中骏集团和华侨城A这10家上市房企在2022年融资活动所用之现金净额最多。

值得注意的是，2022年TOP50上市房企融资性现金流净额较2021年总体减少了2589.5亿元，呈现持续下降趋势。

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